作者：張達、陳雨康、吳家明

從減少購房限制措施到減輕房貸利息負擔，從出臺“好房子”規范標準到加快消化存量 商品房......今年以來，多部門聯合推出房地產政策“組合拳”，各地積極調整優化房地產政 策，多措并舉促進房地產市場止跌回穩。一線城市向來是樓市的“風向標”，證券時報記者近 日走訪北京、上海、廣州、深圳樓市發現，在政策利好帶動下，今年上半年一線城市樓市整體 保持活躍，展現出新活力。

北京樓市成交上漲“好房子”促市場分化

6月底的北京驕陽似火，仍抵不住看房人的熱情。記者日前來到位于北京昌平區北七家鎮某新房項目售樓處，雖然是工作日，仍有不少人前來看房。

“我們工作日一天能賣七八套，周六周日看房需要排號，因為一天來訪量有100多組。”售樓處一位銷售人員對記者說。

據上述銷售人員介紹，該項目4月首次開盤，5月成為北京的網簽銷冠。項目為6—9層的低密洋房，均價在每平方米5.5萬—6.1萬元，總價從400多萬元到1500多萬元，得房率、戶型格局等滿足國家“好房子”政策標準，客群以海淀區、朝陽區置換改善為主。

不過，記者多方采訪了解到，不同區域不同項目的關注度差別較大，如海淀區的新房項目熱度較高，去化效果較好，但房山區有項目看房人數不多，為控制成本，售樓處周一至周五不開門，只能周六周日集中約看。

對于上半年北京新房整體成交情況，合碩機構首席分析師郭毅接受記者采訪時表示，今年3月新房成交達到近5000套的高峰后，隨著政策效應逐漸減弱，4月至6月逐漸趨向平穩，恢復到3000多套的水平，但較去年同期市場低谷期有明顯拉升。從成交套均總價來看，今年上半年是780萬元，比去年上半年和下半年都有明顯上漲。

據郭毅統計，截至6月28日，北京上半年新建商品住宅成交套數為18085套，同比上漲20.7%。

不僅新房成交同比上漲，二手房上半年成交同樣上漲明顯。中原地產研究院的統計數據顯示，截至6月28日，北京上半年合計二手房住宅網簽86964套，其中6月網簽13529套。

在中原地產首席分析師張大偉看來，上半年北京二手房住宅網簽在8.8萬套左右，同比上漲17.7%。

從今年北京樓市成交情況來看，無論是新房還是二手房，區域分化特征明顯。郭毅告訴記者，從套均成交面積來看，今年上半年是127平方米，和去年差別不大。今年新房成交熱度拉升的原因，更多是一些地段位置較好、品質更佳的高端項目熱銷，對市場形成了更強的拉動效應。今年北京新房成交排名前五的項目中，海淀區有4個，單價都在每平方米10萬元以上。

張大偉也表示，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應預期影響了新房的價格，成交量集中在少數熱點項目，部分郊區房源在春節后出現了明顯的價格調整。目前全市新房去化周期為28.5個月，主要受遠郊高庫存板塊拖累，但核心區庫存緊張。如海淀區上半年供應超4000套，但仍供不應求。庫存高企區域如房山、密云或通過降價等方式去化，價格承壓。

“高得房率的‘好房子’對二手房的影響逐漸明顯，部分區域二手房價格出現了明顯調整。”張大偉進一步指出，二季度區域分化現象尤為突出，如海淀、西城等核心城區，盡管部分房源樓齡超過30年，但憑借學區屬性，小戶型備受剛需家庭青睞，成交活躍，價格也較為堅挺。與之形成鮮明對比的是，房山、通州等區域掛牌價下跌明顯，對整體均價形成下拉之勢。

北京東城區、豐臺區等多家中介門店的工作人員對記者表示，現在整體二手房市場仍是“以價換量”。

展望后市，張大偉表示，隨著“小陽春”的過去，市場期待更多政策出臺來穩定預期。若后續如信貸放松、購房補貼等刺激政策出臺，可能會激發購房需求，帶動二手房價格和成交量回升，使市場逐漸恢復活力。

郭毅也表示，隨著新房成交趨穩，新的政策工具也在籌備中，將為市場持續向好釋放政策信號。下半年北京樓市企穩后可能會出現階段性成交小高峰，整體市場成交呈現穩中有進的狀態。

剛需托底豪宅驚艷 上海樓市運行穩健

2025年上半年，上海樓市穩健運行，呈現出新房強勢復蘇、二手房承壓企穩、區域分化加劇等特征，在成交量回升的同時，成交價格止跌回穩。上海市房管局數據顯示，今年前5個月，上海一、二手住房合計成交1094萬平方米，同比增加30%。

新房方面，上半年上海呈現出“量價齊升”的態勢。上海市房管局數據顯示，1月至5月上海一手住房成交266萬平方米，同比增加9%。從價格上看，國家統計局數據顯示，5月份，上海新房價格同比上漲5.9%。

中指研究院上海數據總經理張文靜對證券時報記者表示，受益于優質項目的持續入市，上半年上海新房成交均價同比上漲。各項目認購情況呈明顯分化特征，認購率高的項目擁有所處板塊市場熱度高、區位條件優越、產品力較強等共性。

上半年上海新房市場中，豪宅項目“開盤即告罄”的現象頻頻出現。例如，5月21日，上海壹號院三批次64套房源，套均總價約6200萬元，線下開盤當日全部售罄。僅5月份，就有綠城·潮鳴東方、康定壹拾玖、保利·海玥外灘序等多個豪宅項目實現“日光”。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，上海樓市的優異表現主要在于改善型需求持續釋放，優質房源成交活躍，帶動價格上漲。

二手房方面，上海市房地產交易中心數據顯示，5月二手房成交161萬平方米，同比增加14%，為2022年以來同期最高值。記者發現，今年春節后，上海二手房工作日成交量總體保持在500套至800套區間內，周末則大多突破1000套。自去年10月份以來，上海二手房成交量連續8個月超過1.5萬套的榮枯線，單月成交同比連續8個月保持正增長。

張文靜告訴記者，上海一季度二手房成交量同比大幅上升，中心城區地鐵房、學區房維持一定熱度，對新房形成較為明顯的替代效應。“金三銀四”需求釋放后，5月成交量進一步回落，對新房的替代效應有所減弱。

二手房價格也有所回升。Wind數據顯示，截至6月16日當周，上海二手房出售掛牌價指數為191.35，較2025年第一周微漲1.4%。

從成交結構來看，城市資管服務云平臺數據顯示，5月上海330萬元以下二手住宅成交份額為67%；70平方米至120平方米戶型成交占比為45%。由此可見，中低總價的剛需型住宅仍是二手房市場的中堅力量。

上海浦東周康地區的資深中介唐經理對證券時報記者表示，今年端午假期日均帶看量超20組，與“五一”假期基本持平。總體上看，“90后”小夫妻、剛需家庭仍是二手房的主力客群。

“總體上看，浦東外環外二手房市場仍是買方主導，但買賣雙方已進入‘價格拉鋸戰’，客戶壓價幅度往往能達到5%至10%，一些房東因價格未達到預期撤牌。”唐經理說，目前剛需型二手房的流動性尚可，300萬元左右的低總價房型仍是托底主力。

展望后市，盧文曦認為，上海樓市二季度成交量出現季節性回落。伴隨量的小幅回調，價格會進入新一輪拉鋸。上海房地產市場量、價維持較好，短期不太可能推出新的政策舉措。上海樓市交易更多依靠自身節奏，在穩定的交易量背后，價格繼續保持相對穩定走勢。

廣州樓市量增價穩 剛需入場還需加力

作為首個全面取消“限購限售限價”的一線城市，今年上半年廣州樓市的表現如何？

近日，證券時報記者走訪了廣州天河、越秀、海珠等片區，發現多個中心城區的新房項目都取得不錯的銷售成績。以越秀地產在越秀區和海珠區的兩個項目為例，越秀東山云起在近日開盤，推出68套房源，單價為每平方米8.7萬元至11.3萬元，去化率100%；位于海珠區的越秀桂悅東曉，則穩居今年前5個月海珠區改善型新房成交榜首。

記者發現，開發商今年“卷”起了“面積”，89平方米的建筑面積可以做到四房兩衛的戶型，遵循“新戶型規范”的高得房率房源特別受到購房者的關注。有銷售人員告訴記者，這些高得房率項目的交房時間至少還有兩年。而一些剛性需求購房者會選擇二手房或者外圍片區的新房。廣州中心城區之外的片區新房供應量很大，價格也相對較低。

“取消限購后，廣州樓市成交量回升，量增價穩是最大的特征。”廣州東山口片區的一家大型中介機構門店店長告訴記者，“價格回升會是一個緩慢的過程，但成交量回升是一個好的開始，一些外地客戶對廣州樓市產生了興趣。”

據廣州市房地產中介協會發布的數據，截至6月25日，6月廣州市二手住宅網簽套數和面積環比分別增長7.18%和8.03%，達到9891套、99.64萬平方米。今年1月至6月，廣州市二手住宅共網簽56613套和569.08萬平方米，同比分別增長12.98%和13.31%。

其中，剛需置業者成為廣州樓市的“基石”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不管是新房還是二手房市場，廣州樓市的成交量同比均實現增長。“究其原因，從成交的結構來看，廣州、深圳與北京、上海相比，最大的區別就是剛需占比比較高，兩座城市的住房自有率仍比較低，年輕群體是購房主力，需求比較穩定。另外，廣州已放開了限購，此前房價下跌明顯，特別是中心區外的片區跌幅較大，讓年輕購房者達到‘上車門檻’，再加上首付比例和貸款利率下調，提高了購房者的支付能力，所以300萬元以下的房源成為成交主體，這是廣州樓市的一個特色。此外，不管是廣州還是深圳，人口持續凈流入，基于教育的購房需求也形成了一定的支撐，這是樓市成交的‘基石’與‘活力’所在。”

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“廣州是首個全面取消‘三限’的一線城市，在釋放購房需求的同時，也有助于促進供求關系再平衡。”

對于下半年的樓市政策，李宇嘉認為，增量政策落地仍有難度。對于廣州市場，下一步還是要著力推進新房和二手房的循環，推動更多的剛性需求進場，二手房以舊換新、帶押過戶、公積金政策等還有施展空間。

深圳樓市表現不俗 成交活躍度有望提升

“在樓市政策相對穩定的狀態下，今年上半年深圳樓市表現不俗，特別是成交量同比實現增長，而且接近三分之二的購房者是首次置業。年輕購房者依舊認可深圳市場，這是深圳樓市活力的展現，也是樓市發展的動力。”深圳貝殼研究院院長肖小平對記者表示。

深圳貝殼研究院公布的數據顯示，截至6月25日，今年深圳新房和二手房成交約6.4萬套，同比增長49.6%，其中住宅成交接近5萬套，同比增長38.3%。

近日，證券時報記者走訪了深圳南山、龍華、羅湖等片區，多位新房項目的營銷負責人表示，今年上半年深圳新房市場整體表現不錯，但供需兩端的交易情緒開始有所變化，一些高得房率的新規房源得到市場認可，出現“日光盤”。戶型和地段一般的新房去化明顯滯后，推動項目加大促銷力度。開發商申請預售的數量有所減少，在觀察市場的同時，集中精力去化在售項目。對于限購放松的片區，有新房營銷經理表示，自己接待了一些來自杭州、重慶等地的外地投資客。

越來越多主打“好房子”的高得房率項目成為樓市熱點，吸引了不少購房者。有業內人士認為，購房選擇多樣化，二手房交易或面臨挑戰，剛需謹慎出手，新房和二手房供應端形成了直接的競爭關系。

對于二手房市場，多位資深房產中介經理對記者表示，目前深圳市場還是延續“以價換量”的態勢，在部分區域放松限購、公積金政策放寬以及降息等因素推動下，房價出現止跌企穩的勢頭。購房者、業主與房產中介從業人員的樓市體感有所不同，特別是房產中介從業人員在今年上半年感受到較大的壓力，或與樓市政策放松，房產中介人員“回流”，導致行業競爭壓力加大有關。

記者在采訪中發現，在限購、公積金政策調整的刺激下，剛需入市的熱情有所回升。據深圳貝殼研究院監測，今年上半年，二手房成交結構中，低單價、低總價房源占據市場主流地位，其中單價4萬元以下的房源成交占比達40.8%，同比擴大9個百分點；總價300萬元以下房源成交占比41.5%，同比擴大6.1個百分點。此外，購房者對“好房子”等仍充滿期待，希望更多的政策“組合拳”在下半年出臺，助力樓市延續熱度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新興產業的發展成就了一批高收入人群，深圳樓市的剛性需求和改善需求同樣旺盛。在一線城市中，未來深圳樓市成交量的回升幅度可能會更大。

在肖小平看來，今年上半年深圳二手房市場的意向掛牌量有所減少，在一定程度上說明多數業主對深圳樓市仍有信心。深圳貝殼研究院預計，下半年深圳樓市政策將保持寬松，疊加“金九銀十”傳統銷售旺季及年底沖刺節點的雙重驅動，市場成交活躍度有望較上半年提升。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，北上深樓市的限制性政策仍有優化空間，優化公積金貸款、推進住房“以舊換新”、加大購房補貼力度等措施仍存在預期。此外，為穩定中長期市場，城市更新相關政策也有望加快落實。

來源：證券時報